Купуване и продажба на жилища

Създаване на достъпни жилища


След Втората световна война федералното правителство има ръка за насърчаване и подкрепа на жилища на достъпни цени чрез законопроекти за GI и финансиране с ниски лихви. Тези политики и субсидии бяха много ефективни, като помогнаха на завръщащите се GI и други купувачи за първи път да влязат в първите си домове. Но с бързия икономически растеж и Бейби Бум, традиционните федерални субсидии сами по себе си не успяха да се справят с нарастващата разлика в достъпността. Семействата се нуждаят от сигурни и достойни места за живеене. Общностите се нуждаят от адекватно предлагане на жилища на всички равнища на цените, а предприятията се нуждаят от жилища, достъпни за работната си сила.

Достъпно за купуване
Федералното правителство определя достъпността на жилищата като жилищни разходи, които не надвишават 30 процента от доходите на домакинствата. Разходите за жилище се определят като наем или принцип, лихви, данъци и застраховки комбинирани (PITI). Ако приемем, че печелите среден доход за 2002 г. в размер на 43 318 долара (преброяване в САЩ), ще харчите не повече от 1 083 долара на месец за жилищни разходи. Сега, ако приемем също така, че купувате жилище на средната цена от 2002 г. 158 300 долара (Национална асоциация на брокерите), ще трябва да изплатите авансово плащане от 28 890 долара, за да закупите този дом и все пак да отговаряте на определението „достъпно . “Разбира се, има и други фактори, които влияят върху тази сделка, включително ипотечен процент, срок (дължина) на кредита, точки и разходи за затваряне. Променете някой от тези фактори и авансовото плащане или месечните плащания могат да се увеличат или намалят. И когато разчитате на точки и разходи за затваряне, вашите общи разходи за пари при затваряне ще бъдат над 33 000 долара! По дефиниция на правителството този дом може да е достъпен за притежаване, но с толкова пари, необходими предварително, дали би било достъпно за закупуване?

Достъпно за изграждане
Основен фактор за достъпността са разходите за производство на жилища. Групите на строителите често твърдят - а държавната статистика подкрепя тези твърдения - че изграждането на жилища традиционно извежда нацията от рецесия. Не е чудно, когато вземете предвид, че строителството на жилища се възползва не само от търговията, но и от производството, професионалните услуги и дори транспорта. Но търсенето на нови жилища може да доведе до недостиг на работна ръка и материали. Забавянията поради проблеми с времето или разрешителните също увеличават разходите и тези разходи се прехвърлят на купувача. Строителите на нови домове обикновено работят с доста тесни маржове на нетната печалба от 5 процента до 10 процента, така че дори и малък скок на разходите може да намали драстично печалбата на строителя и да увеличи разходите за жилище за купувачите.

Опитен строител може да помогне на домашния купувач да намалява разходите чрез внимателен дизайн и подбор на материали. Този процес се нарича „стойностно инженерство“ и като купувач е в ваш интерес да намерите строител, който да го разбира добре. Но въпреки че строителната индустрия със сигурност се възползва от иновациите в материалите и методите, независимият строител по принцип не е в състояние да окаже голямо влияние върху цялостната достъпност на жилищата. Помислете така: имението на 750 000 долара, в основата му, е построено по същество със същите материали, както и ранчото с три спални на стойност 125 000 долара. Не само финишът е този, който е завишен.

Намаляване на разходите за жилища
Един от основните начини за постигане на достъпна цена е увеличаване на плътността на жилищата. Наредбите за ползване на земята на федерално, щатско и местно равнище могат да окажат огромно въздействие върху достъпността на жилищата. Наредбите за влажните зони, например, извеждат големи участъци от земята от пазара на жилища, намалявайки предлагането. Местните правила за зониране, които изискват парцели с площ от пет декара за всеки еднофамилен дом, също придават натиск върху снабдяването със земя. Има определени фиксирани разходи за разработване на парцели, включително планиране на обекти и разрешителни, пътища, електричество, канализация и вода. Всички тези разходи трябва да бъдат включени в продажната цена на жилището, което е изградено върху парцела. Ако зонирането или други разпоредби ограничат парцела до изграждането на една къща, всички тези разходи за развитие ще трябва да се поемат от този единствен дом, като цената ще се повиши. Ако регулациите за зониране позволяват по-голяма плътност на жилищата - повече къщи на парцел - строителят може да разпредели разходите за благоустройство на земята върху всички жилищни единици, така че една и съща къща всъщност ще струва по-малко за изграждане и закупуване.

Жилищна политика за достъпност
Местните власти обикновено влизат, когато недостигът на жилища на достъпни цени започне да навреди на жизнеността на общността. В много райони на страната основни работници като полиция, пожарникари, медицински работници и учители не могат да си позволят да живеят в общностите, където работят. Някои общини сега предлагат субсидии и други стимули за затваряне на разликата в достъпните цени и примамват работниците по-близо до работните си места. Други мерки, прилагани от местните и държавни власти, включват мандатите за достъпност на жилищата и наредбите за включване в зоната на включването.

В Масачузетс, например, акт 40В е държавен устав, който изисква всяка община в държавата да има жилищна политика, като целта е да има поне 10 процента от жилищния си фонд, достъпен за хората, които печелят 80 процента или по-малко от средния доход на площта (AMI). Такива мерки могат да наложат разработчиците да увеличат плътността на жилищата, за да използват по-ефикасно наличната земя. Някои правила изискват от разработчиците да направят определен процент от домовете, които изграждат, на достъпни цени. Акт 40Б беше един от първите подобни закони в страната и той беше частично отговорен за създаването на приблизително 18 000 жилищни единици, които отговарят на това ниво на достъпност. Мейн последва костюм с подобен закон. Днес съществува все по-голям списък от държави във всяка област на страната със съществуващо или висящо законодателство, което насърчава и / или мандатира достъпността на жилищата.

Има и редица организации с нестопанска цел и програми, които конкретно се занимават с достъпността на жилищата. Например земните тръстове на Общността (CLTs) обикновено са частни организации с нестопанска цел, които осигуряват безвъзмездни средства и дарения за закупуване на земя и жилища за дългосрочна достъпност. Повечето CLT продават къщите, но държат земята "в доверие" чрез дългосрочни наеми на собственика на къщата. Повечето CLT лизинг изискват някакво ограничение на собствения капитал, така че когато къщата се продаде, тя ще остане достъпна за следващия купувач. Други организации включват Habitat for Humanity, NeighborWorks, държавни агенции за финансиране на жилища и местни жилищни власти. Една сравнително нова федерална програма, администрирана от местните жилищни власти, позволява на наемателите да могат да използват ваучерите си за жилище в раздел 8 за закупуване на жилище. Местните банки и ипотечните кредитори често разполагат с най-новата информация за програмите за заем за купувачи за първи път.

Проучване на случая: Общностните поземлени тръстове спестяват жилища
Градът Бърлингтън, град с около 40 000, е най-големият град на Върмонт. Въпреки стабилната си икономика и очарованието на малките градове, Бърлингтън има своя дял от проблемите на големите градове: високите наеми, отсъстващите наемодатели, застаряването на жилищния фонд и заплатите, които изостават от нарастващите жилищни разходи. През 1984 г. градските лидери и защитниците на жилищата създават Бърлингтънската общностна земна тръст (BCLT), първият финансиран от общините CLT. Днес това е най-големият CLT в САЩ с над 2500 членове.

CLT е демократично контролирана обществена организация, която придобива земя и сгради и държи земята в доверие за доброто на по-голямата общност. По отношение на достъпното жилище този модел премахва цената на земята от уравнението на цената на жилището, като по този начин прави къщата много по-достъпна. Освен това доверието на земята осигурява дългосрочен (обикновено 99 години) подновен под наем на собственика на жилището. В замяна купувачите на жилища се съгласяват да ограничат цената на дома, ако и когато решат да го продадат. В много случаи CLT получава първата възможност за обратно изкупуване на къщата на определена по формула цена. Собствениците на жилища получават по-малко собствен капитал от продажбата, но това ограничение гарантира, че къщата ще бъде достъпна за следващия купувач.

Средно домът за първи път BCLT е достъпен за хора с 62 процента от средния доход на областта. При препродажба средният BCLT дом е достъпен за хора, които печелят 57 процента от AMI, но продажбата носи на собствениците нетна печалба от собствен капитал над 6 000 долара.

Ограничаването на собствения капитал може да е била радикална идея преди 20 години, но моделът е преминал в основен. Когато през 1984 г. беше създаден Land Trust на общността в Бърлингтън, имаше само няколко CLT. Днес има над 160 в 34 щата и други в Канада и Великобритания.


Гледай видеото: ЕВТИНИ КЪЩИ В ПРОВИНЦИЯТА (Юли 2021).